Cagliero: “El ajuste en los alquileres termina perjudicando al locatario”

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El corredor inmobiliario local, Alejandro Cagliero, analizó las modificaciones que propone la recientemente sancionada Ley de Alquileres y opinó que, para nuestra zona, el nuevo cálculo para la actualización anual de los contratos termina siendo perjudicial para los inquilinos, contrariamente al espíritu que se proponía.

La norma prevé un ajuste que regularmente irá publicando el Banco Central y que se determina por un promedio entre el IPC (Índice de Precios al Consumidor del Indec) y el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). Según lo estimado, si el sistema ya estuviese vigente, el valor de un alquiler debería sufrir un aumento del 40 %. “Por primera vez la Ley admite ajusten anuales, que aunque estaban prohibidos, se venían haciendo de hecho. Este nuevo mecanismo perjudica al locatario porque en nuestra zona ni cerca se hacen ajustes por ese monto”, explicó el agente inmobiliario.

En el mismo sentido, Cagliero comentó que “estas leyes están hechas para mercados de otra escala, que necesitan ciertas regulaciones, pero acá no modifica sustancialmente el funcionamiento”.

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Otro de los cambios impuestos radica en ampliar de 2 a 3 años el plazo mínimo de un contrato de locación, lo que supone da mayor seguridad al inquilino. Pero Cagliero explicó que “en un contexto como el nuestro, esto expone al locador a condiciones impredecibles y hasta puede conducir a desalentar la inversión en inmuebles para alquilar”. Y aclaró: “Hay propietarios que ya están pensando en ponerlos a la venta, porque la inversión inmobiliaria deja de ser atractiva”. Según explicó, la actual relación de renta inmobiliaria es una de las más bajas de la historia, cercana al 0.25 % del valor de la unidad a alquilar, agravado por el elevado costo de la construcción.

Respecto del respaldo exigido, Cagliero también refirió que, “en nuestra ciudad es frecuente que se soliciten solamente garantías personales, como un recibo de sueldo”.  La nueva Ley ahora permite que el inquilino tome un seguro de caución y no esté obligado a tener un garante con residencia en el mismo lugar donde va a alquilar.  Y en cuanto a los depósitos en garantía, se exige un máximo equivalente a un mes de alquiler, que se devuelve apenas el inquilino deja el inmueble. “Esto nos deja un poco al descubierto, ante un posible incumplimientos en el pago de los servicios que vienen diferidos”, señaló Cagliero.

En otro orden, ratificó conceptos que quedaron expresados en la nueva normativa: “No hay posibilidad de que pacten el pago de impuestos inmobiliarios ni expensas extraordinarias a cargo del inquilino, porque son gravámenes que afectan a la propiedad”.

Además, Cagliero apuntó a la necesidad de regular la calidad de los inmuebles que se ofertan para alquilar, especialmente con destino residencial: “Si tuviese que sugerir alguna mejora para el mercado inmobiliario, creo que se debería atender y definir correctamente las condiciones que tienen que tener, a fin de que sean aptos para ser alquilados”.

La pandemia y los alquileres

La situación de emergencia sanitaria, que ocasionó la suspensión de numerosas actividades comerciales durante varias semanas, ocasionó un serio impacto en la cadena de pagos y resintió el mercado inmobiliario. No obstante, Cagliero indicó que “hubo ciertas dificultades lógicas y comprensibles, sobre todo en el período de inactividad forzoso. Es algo lógico y previsible; la gente no podía generar sus ingresos y fue difícil pagar los alquileres. Pero eso se empezó a normalizar. Lo alquileres comerciales son los que se vieron más afectados, a ellos les está costando, pero en los demás rubros no tuvimos demasiada morosidad, no fue exagerada”.

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