El proyecto de reforma de la Tasa General de Inmuebles Urbanos que trabó la oposición: las claves de la suba que propone el oficialismo

La sesión en el Concejo Municipal dejó en evidencia la tensión política que genera la actualización impositiva propuesta por el Departamento Ejecutivo. La falta de quórum promovida por los bloques de la oposición impidió el tratamiento del Proyecto de Ordenanza firmado por el intendente Pablo Pinotti. Sin embargo, la iniciativa para modificar la Tasa General de Inmuebles Urbanos (TGIU) —regida por la Ordenanza Nº 2989/2022— sigue en agenda y sus detalles explican los motivos del contrapunto legislativo. 

¿En qué consiste la propuesta del Ejecutivo?

Desde el Municipio sostienen que la medida es indispensable para corregir un "déficit alarmante y sostenido en el tiempo" entre los costos de prestación de los servicios urbanos y los fondos cobrados actualmente. De acuerdo a las estimaciones oficiales, la recaudación cubre una porción mínima del costo operativo, lo que genera una brecha deficitaria del 393% que el proyecto busca reducir al 65% para garantizar la viabilidad de los servicios.

Para achicar ese desfase, la propuesta técnica del oficialismo se estructura sobre tres ejes centrales:

• Creación del Coeficiente de Sostenibilidad del Servicio Público (Art. 6 BIS): Es la novedad técnica más significativa. Incorpora un cargo fijo mensual de 100 Unidades de Cuenta Municipal (UCM) —equivalente a $ 19.000 al valor actual de la UCM ($ 190)—. Este concepto se aplicará de manera plana a las 10.020 parcelas urbanas registradas en la ciudad, independientemente de la categoría del inmueble, sus dimensiones o su capacidad contributiva. 
• Suba de los pisos mínimos tributables (Art. 6): En consonancia con la readecuación de alícuotas base (por metro de frente y superficie), el proyecto eleva los importes mínimos por parcela. Las propiedades encuadradas en 1ª y 2ª categoría pasarán a un piso de 40 UCM (frente a las 30 y 20 UCM vigentes), mientras que de la 3ª a la 6ª categoría el mínimo se fija en 30 UCM (en lugar de las 20 UCM actuales).
• Reestructuración y simplificación de Fondos Adicionales (Art. 13): La propuesta reorganiza de manera integral los adicionales asociados a la TGIU. Por un lado, elimina el Fondo para Relleno Sanitario (3%) y el Fondo de Obra Solidario (10%) que cobraba la norma actual; por otro lado, reduce del 10% al 8% el Aporte para Salud Pública, cuya base imponible se calcula exclusivamente sobre la TGIU base por metros de frente y superficie (excluyendo el cargo fijo de 100 UCM). Asimismo, ratifica la contribución para Bomberos Voluntarios en una cuota fija de 3 UCM ($ 570), condicionando la continuidad de ambos fondos a la rendición de cuentas anual ante el Concejo Municipal y a su renovación expresa por ordenanza cada 12 meses.  En tanto, la Tasa de Cloacas y el aporte al EN.RE.S.S. se mantienen sin cambios en sus alícuotas ni en su piso mínimo de 30 UCM. 

Simulación: ¿cunto aumentará la boleta en cada barrio?

Más allá del debate legislativo en el Concejo Municipal, la planilla de simulación, tomando como base un terreno tipo de 12x30,  deja al descubierto los números finos del proyecto y revela el impacto directo que tendría la medida en el bolsillo de los sunchalenses.

De acuerdo a las estimaciones oficiales sobre un padrón de 10.020 contribuyentes, la boleta promedio en la ciudad pasará de los $ 17.074 actuales a $ 34.998 mensuales, lo que representa un incremento global del 105%. Con este esquema, el Municipio busca corregir el desfasaje financiero de los servicios urbanos, reduciendo la brecha entre lo que recauda y lo que cuesta la prestación de un alarmante 393% a un 65%. 

El efecto de las 100 UCM: mayor impacto en las categorías más bajas

El análisis detallado del cuadro muestra que el corazón de la reestructuración radica en el nuevo Coeficiente de Sostenibilidad de 100 UCM ($ 19.000). Al tratarse de una suma fija y plana para todas las parcelas, su peso relativo genera un fenómeno particular: los porcentajes de aumento resultan sensiblemente mayores en los barrios periféricos que en el sector céntrico.

Mientras que en la Primera Categoría (avenidas principales y sector céntrico) la liquidación final registra una suba del 64,3%, en la Sexta Categoría (zonas periféricas) el cedulón salta un 390,6%, pasando de $ 5.244 a $ 25.726 mensuales. 

Radiografía por categoría para un lote estándar de 12 x 30 metros

Para dimensionar el cambio en un inmueble residencial típico (lote de 12 x 30 con servicio de cloacas), el cuadro del Ejecutivo proyecta los siguientes valores finales: 

• Primera Categoría: La "cuota pura" (tasa base + cargo fijo) escala a $ 34.805. Al sumar el 8% de Salud Pública ($1.264) Bomberos ($ 570) y Cloacas con ENRESS ($5.848), la boleta final pasa de$ 25.858 a $ 42.488 (+64,3%).
• Segunda Categoría: La cuota pura sube a $ 31.803 y el total final alcanza los $39.246 (frente a los$ 22.166 actuales, un +77,1%).
• Tercera Categoría (barrios consolidados): La cuota pura se ubica en $ 29.668 y el cedulón total se eleva a $36.940 (frente a los$ 19.540 vigentes, un +89%).
• Cuarta Categoría: La cuota pura pasa a $ 26.946 y la boleta final escala a $ 34.000 (+110%).
• Quinta Categoría: Con una cuota pura de $ 24.711, el total a pagar llega a $ 31.587 (+135%).
• Sexta Categoría: Al aplicársele el piso mínimo de 30 UCM más las 100 UCM fijas, la cuota pura salta a $ 24.700. Sin Cloacas pero con Salud y Bomberos, el monto final asciende a $25.726 (frente a los$ 5.244 actuales). 
  Un dato técnico clave que se desprende de la planilla es que la alícuota del 8% de Salud Pública no se calcula en cascada sobre las 100 UCM del cargo fijo, sino exclusivamente sobre la TGIU base por metros de frente y superficie de cada propiedad, evitando un sobrecosto acumulativo en los adicionales. 

El escenario que se abre:

Con las cartas sobre la mesa y los números finos expuestos, la discusión en el recinto sunchalense ingresa en su fase decisiva. La decisión de la oposición de no dar quórum funcionó como un freno de mano político, pero no resuelve la urgencia de caja del Municipio ni el debate sobre el criterio de equidad tributaria. En las próximas semanas, la negociación política determinará si el oficialismo logra consensuar modificaciones que viabilicen la aprobación de la TGIU o si la actualización de los servicios urbanos continuará trabada en el barro de la discusión legislativa.