Sunchales cambia su fisonomía: ¿Por qué hay tantas casas históricas a la venta en el centro?

El mercado inmobiliario de Sunchales atraviesa una transformación estructural marcada por una sobreoferta de propiedades en el casco céntrico y un desplazamiento de la demanda hacia la periferia. Según el Dr. Facundo Bilvao Aranda, corredor inmobiliario de la firma Brío, este fenómeno responde a un cambio en los hábitos de consumo habitacional potenciado tras la pandemia, donde la búsqueda de espacios verdes y seguridad predomina sobre la ubicación tradicional. "Es un fenómeno social que se está viendo en gran parte del país y en Sunchales lo vemos cotidianamente", explicó el especialista, señalando que la fisonomía urbana se está reconfigurando hacia un modelo de ciudad con un centro predominantemente de servicios.

La entrevista profundiza en las razones detrás de la proliferación de carteles de venta en las zonas históricas, el impacto de las recientes modificaciones impositivas nacionales y la controversia local por la sobretasa a los lotes baldíos. Un análisis que debe comprender la visión comercial, el sustento jurídico, la escasez de financiamiento y las tendencias que perfilan el futuro urbanístico de la ciudad.

El fenómeno de la sobreoferta en el casco céntrico

Este escenario no es un hecho aislado, sino la manifestación de una transformación social consolidada en los últimos quince años. La fisonomía urbana actual, marcada por una inusual cantidad de carteles de venta en las calles aledañas a Plaza Libertad, responde a un proceso de dispersión geográfica. Según Bilvao Aranda, el crecimiento de nuevos loteos y barrios cerrados ha generado una oferta de unidades modernas que contrastan con las estructuras históricas del centro, las cuales hoy enfrentan una baja demanda por parte de las nuevas generaciones.

El cambio se explica, en gran medida, por un marcado recambio generacional. Los herederos ya no encuentran atractiva la funcionalidad de las viviendas construidas hace seis o siete décadas, priorizando la luminosidad y el contacto con la naturaleza. "Muchas veces sucede que los hijos o los nietos de esas personas no quieren vivir en esas casas por el diseño o la funcionalidad; buscan algo más moderno", señaló el corredor inmobiliario, subrayando esta desconexión entre la oferta tradicional y la demanda actual.

A esto se suma el factor demográfico de los propietarios originales. Se observa una tendencia creciente de adultos mayores que, al quedar solos en propiedades excesivamente grandes, optan por buscar departamentos más pequeños, funcionales y seguros. Esta combinación de factores ha generado una "góndola" llena de inmuebles que requieren inversiones importantes para su puesta en valor, mientras la preferencia habitacional se desplaza hacia otros sectores.

La metamorfosis del microcentro: de residencial a polo de servicios

Este desplazamiento geográfico redefine el propósito del casco histórico. La pérdida de privacidad, el ruido y las dificultades de estacionamiento han hecho que el centro ceda su carácter residencial para consolidarse como un área de servicios y negocios. Según el Dr. Bilvao Aranda, el mercado encuentra un nuevo destino para estas estructuras: "Esas casas tradicionales se están reconvirtiendo; donde antes había un living o un dormitorio, hoy encontrás estudios jurídicos, consultorios médicos o locales comerciales".

Sunchales está viviendo un proceso donde el corazón de la ciudad se vuelve un lugar de tránsito, no de permanencia. El Dr. Bilvao Aranda observa que este cambio de fisonomía es irreversible: "Hoy el centro es para el trámite y el trabajo; la vida familiar se mudó a donde hay horizonte y silencio", definiendo así una zonificación natural que la ciudad se dio a sí misma sin mediar planificación previa.

El mercado de la escasez: Alquileres en retirada y la falta de crédito

La contracción del mercado locativo es un efecto residual de lo que Bilvao Aranda califica como "malas experiencias" derivadas de la legislación anterior. La inseguridad jurídica empujó a muchos propietarios a retirar sus inmuebles para volcarlos a la venta. "Esa legislación le puso muchos palos en la rueda a quienes invirtieron para alquilar; hay personas que directamente quieren sacarse ese problema de encima", explicó, vinculando este hecho con el stock excedente en el centro.

A este escenario se suma la debilidad del crédito hipotecario. Si bien hay una leve reactivación, el financiamiento bancario sigue siendo insuficiente para cubrir valores reales, limitando la capacidad de absorber la sobreoferta. Ante esta "pata faltante", han ganado terreno los proyectos "de pozo" con financiamiento propio de las desarrolladoras, permitiendo ingresos con porcentajes iniciales y cuotas de hasta 60 meses, buscando que el inmueble se "autofinancie" con su propia renta a futuro.

El alivio fiscal: Cambios en Ganancias para el sector inmobiliario

Un punto fundamental en el análisis es el nuevo marco impositivo de la Ley de Modernización Laboral (Ley 27.802). En su artículo 192, la norma elimina el Impuesto a las Ganancias tanto para la venta de inmuebles como para las rentas por alquileres de vivienda. "Es una medida para quitarle el pie de encima al sector, derogando impuestos que pesaban sobre la transferencia de bienes", destacó el profesional, señalando que esto devuelve competitividad al ladrillo frente a otros activos financieros.

El debate por la sobretasa a los baldíos

Finalmente, la discusión se traslada al plano local con la sobretasa a los lotes baldíos, que alcanza incrementos de entre el 150% y el 500%. Bilvao Aranda cuestionó su eficacia: "Lejos de incentivar la construcción, en el contexto actual puede generar un efecto nocivo que desincentive la inversión inicial en tierra".

El foco está en el pequeño inversor que adquiere un lote como proyecto de vida pero no tiene acceso inmediato al crédito para edificar. Para el especialista, cargar con una tasa diferencial elevada es una contradicción económica: "Si encarecés la tenencia del inmueble con impuestos en un mercado sin financiamiento, el inversor va a mirar para otro lado".

El diagnóstico concluye que, si bien el ladrillo sigue siendo el refugio histórico, el crecimiento de Sunchales dependerá del equilibrio entre las regulaciones locales y las posibilidades reales de quienes apuestan por la ciudad.

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